martes, 12 de marzo de 2013

¿Cuándo estallará la burbuja inmobiliaria en China?

Burbuja china
Mientras que en España estamos todavía sufriendo nuestra propia crisis debido a las malas prácticas bancarias y a la especulación con la burbuja inmobiliaria, cuando gran cantidad de capitales que debian haberse destinado a la inversión y desarrollo se han desviado a la inversión en terrenos, ladrillo y olvidar las prebendas que estas prácticas llevaban aparejadas.

Desde hace varios años diversos estudios sobre el sector inmobiliario chino afirman que existe una crisis inmobiliaria en China, pero al igual que en España en el 2005 y en el 2006, viene el lobo pero no acaba de llegar, hasta que al final llegó. En China de momento no se ha presentado, pero el vaso se va llenando..., se deben tomar ya las medidas para ralentizar la subida de los precios de la vivienda, en cualquier momento puede producirse una crisis inmobiliaria de amplias magnitudes, afectando al crecimiento, tan necesario en China para apoyar la estabilidad política.

Existen diversos indicadores que fomentan estos estudios, por un lado los precios de la vivienda en ciudades como Beijing o Shanghái se han multiplicado por 23 en los últimos años mientras que los ingresos lo han sido por 8, por otro la falta de un mercado de inversión evolucionado, acorde a las posibilidades de los nuevos ricos chinos que faciliten otras posibilidades de inversión fuera de la inmobiliaria, con aceptables ganancia. La escasa oferta de propiedades de precio asequible para las pujantes clases medias, produce un efecto de reducción de la demanda y con ello un encarecimiento de la misma oferta, generando una subida artificial de las mismas, todo esto sumado a la complicidad entre autoridades locales y constructoras para convertir terrenos rurales en urbanos.
El no acceso a la vivienda en un país en el que más del 50% de la población ya vive en ciudades (+ de 650 millones de personas), los continuos escandalos por corrupción burocrática y una creciente inestabilidad social, debido a las desigualdades, puede desembocar en reclamaciones politicas muy temidas por el nuevo gobierno.

Ciudades fantasma
Por todo ello el nuevo gobierno de Xi Jinping tendrá que tomar las medidas necesarias para por un lado ralentizar el precio de la vivienda para que se adecue a los ingresos de las clases medias, por otro controlar los planes urbanísticos desarrollados por las entidades locales y en tercer lugar reorientar la oferta urbana, debemos considerar en este punto que en algunas de las zonas urbanas la creación de nuevos parques industriales duplica la oferta para uso residencial.

Las medidas que los analistas estiman que timidamente se están implantando en un primer nivel de intevención son: aumento de las tasas a las propiedades inmobiliarias, grabando sobremanera a las segundas residencias así como el control a la compra de segundas residencias.

En el segundo nivel de intervención la creación de bolsas importantes en los planes urbanísticos en desarrollo para la edificación de vivienda de tipo protección oficial, además de las de precio tasado para que puedan acceder a ellas las clases medias, lo que limitará los precios de la vivienda libre en dichos planes urbanísticos.
En el tercer nivel la creación de una entidad central que revise y desarrolle parte de los planes urbanísticos de las ciudades, para que queden fuera del control de los gobiernos locales, que son más fácilmente sobornables, para romper el binomio especulativo gobiernos locales/constructores y se generen zonas de reserva urbanística que permitan un crecimiento ordenado de las ciudades, lo que evitará casos como "las seseñas" chinas como son changbashi o chenggong.

En conclusión cualquiera de nosotros puede interpretar que en China se están produciendo todos los males que han llevado a España a la situación actual, pero con el agravante de que en China todo se hace a lo grande.

¿Podrá el nuevo gobierno y tendrá la capacidad política y económica para aplicar las medidas necesarias para adecuar la oferta inmobiliaria a la demanda de las nuevas clases medias que habitan en las ciudades? Esas respuestas las tendremos en este próximo quinquenio.

Para saber más:
1.- China Files Reports from China 26/10/11 (Cecilia Attanasio Ghezzi).
www.china-files.com/es/link/12122/12122
2.- "12 ciudades fantasma en china a vista de pajaro". 06/03/13"
http://www.idealista.com/news/archivo/2011/12/12/0369069-ciudades-fantasma-en-china-fotos.
3.- Diario Cinco Días "Nada se ha conseguido" John Foley. 04/03/13
www.cincodias.con/autor/john_foley/a/
4.- Kangbashi o "la ciudad fantasma de China"
http://www.youtube.com/watch?v=rKASjKyzc-4
5.- "Se calcula que en China hay 64 millones de pisos vacíos"
http://www.distressedvolatility.com/2011/04/china-has-64-million-vacant-apartments.html

Autor: César Rodado.

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